Tributación de alquileres turísticos en España - Nersa Asesores

Tributación de alquileres turísticos

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La Hacienda pública revisa con interés la situación de los alquileres turísticos en España, ya que el turismo es una importante actividad en nuestro país. Por ello, tanto españoles como no residentes que ejerzan actividades relacionadas con el alquiler turístico en España, deben clasificarla correctamente y no es una tarea simple. En Nersa Asesores, asesoría fiscal y laboral, os contaremos todo lo que necesitáis saber al respecto.

EL ALQUILER TURÍSTICO

La clasificación del alquiler turístico depende del tipo de arrendador, los servicios que se presten y la clasificación del inmueble. Un alquiler turístico se trata de la cesión de uso temporal de la totalidad de una vivienda totalmente equipada para su uso inmediato, ofertada en canales destinados a la promoción de alquileres de viviendas turísticas.

Los alquileres turísticos no ofrecen servicios propios de la industria hotelera. Según la Ley del IVA, estos servicios son los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos a la actividad de hospedaje como la recepción y atención permanente y continuada del cliente, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y otros servicios de lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.

Concretando, no se consideran servicios propios de la industria hotelera:

  • Servicio de limpieza y cambio de ropa de cama y baño prestado a la entrada y la salida del huésped.
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio y urbanización donde está situado.
  • Asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones.

IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

Para realizar una correcta clasificación de la actividad en las tarifas del IAE, vamos a diferenciar los tres tipos de actividad que se pueden dar en los alquileres turísticos:

  • Alquiler de apartamentos a cambio de un precio por periodos de tiempo determinados, prestando servicios de hospedaje. Cuando en el inmueble arrendado se realicen actividades propias de la industria hotelera (cobrados adicionalmente o no), la actividad será comprendida en la agrupación 68 de las Tarifas del IAE, sección primera, en “Servicio de hospedaje”. Dentro de esta agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasifican aquellas actividades de hospedaje realizadas en establecimientos distintos a hoteles, hostales, pensiones, campings y similares establecimientos organizados; nos referimos a fincas rurales, hospederías en el medio rural, albergues, pisos y similares que no tengan la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente.

Si el establecimiento permaneciera abierto menos de ocho meses al año, la cuota sería del 70%.

  • Alquiler de un apartamento a una entidad mercantil o persona jurídica para su explotación como establecimiento extrahotelero. En este caso, la persona o entidad propietaria del inmueble, desarrolla una actividad de arrendamiento de inmuebles contenida en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres no comprendidos en otras partes”.
  • Arrendamiento por periodos determinados de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria del hospedaje. El epígrafe correspondiente sería el 861.1 “Alquiler de viviendas”, no obstante, las cuotas de este impuesto que sean inferiores a 601,01€ tributarán por cuota cero y no tendrán obligación de hacer declaración alguna.

Sin embargo, están exentos de IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades, las sociedades civiles y otras entidades que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a un millón de euros.

IMPUESTOS SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

Las personas físicas generarán rendimientos del capital inmobiliario por poner en disposición de uso, un inmueble por un periodo de tiempo determinado, sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Pero no tendrán la reducción del 60% por alquiler de vivienda permanente al tratarse de un alquiler eventual.

Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario sólo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado. Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno para ese periodo.

Por otro lado, se generarán rendimientos de actividades económicas cuando, además de arrendar el apartamento, se ofrezcan servicios de hospedaje.

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Quienes arrienden alojamientos turísticos tienen, a efectos de IVA la condición de empresario. Los cuales tributarán en IVA al tipo reducido del 10%.

Sin embargo, aquellos alojamientos turísticos en los que no se presten servicios propios de la industria hotelera, estarán exentos de IVA y sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

La cuota tributaria en concepto de TPO se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije cada Comunidad Autónoma. Si esta tarifa no estuviese establecida, se aplicará la que sea de aplicación según la siguiente tabla:

 

Euros
Hasta 30,05 euros 0,09 €
De 30,06 a 60,10 euros 0,18 €
De 60,11 a 120,20 euros 0,39 €
De 120,21 a 240,40 euros 0,78 €
De 240,41 a 480,81 euros 1,68 €
De 480,82 a 961,62 euros 3,37 €
De 961,63 a 1.923,24 euros 7,21 €
De 1.923,25 a 3.846,48 euros 14,42 €
De 3.846,49 a 7.692,95 euros 30,77 €
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES

Se podrán gravar conforme a la ley tributaria española las rentas de bienes inmuebles situados en España, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra vía de explotación.

Para evitar la doble imposición existen convenios acordados entre España y diversos países que establecen los tipos aplicables en España acorde con la tributación de la actividad en el país donde es residente el arrendador en cuestión.

La forma de tributación del arrendamiento del inmueble situado en España será diferente según constituye una actividad económica o no, en cuyo caso, se trataría de un rendimiento de capital inmobiliario.

  • Rendimiento de capital inmobiliario: se consideran los rendimientos de alquileres de viviendas en los que no se prestan servicios propios de la hostelería. Se declarará el importe de rendimientos sin deducir gastos, a menos que el arrendador sea residente de un Estado miembro de la Unión Europea. El modelo a presentar sería el modelo 210.

Y el tipo de gravamen aplicable es:

Año de devengo 2011 2012-2014 2015 2016 y siguientes
Residentes UE, Islandia y Noruega Resto de contribuyentes
Tipo impositivo 24% 24,75% Hasta 11-07:

20%

Desde 12-07:

19,50%

24% Residentes UE, Islandia y Noruega: 19%

Resto de contribuyentes: 24%

  • Rendimiento de actividad económica obtenido por medio de un establecimiento permanente: los establecimientos permanentes presentan el Impuesto sobre la Renta de No Residentes en los mismos modelos y en los mismos plazos que las entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades. Asimismo, Los EP podrán aplicar a su cuota íntegra, las mismas deducciones y bonificaciones que los contribuyentes por el Impuesto sobre Sociedades; también deberán de hacer pagos fraccionados a cuenta del impuesto en los mismos términos que las entidades sujetas al impuesto de IS. El tipo de gravamen es del 25%.

OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN PARA LOS ARRENDADORES DE ALQUILERES TURÍSTICOS

Desde 2018 los que intermedien en la cesión de uso de viviendas, tienen la obligación de presentar el modelo 179, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedian en estas cesiones.

La información a suministrar en este modelo 179 comprende:

  • Titular del inmueble.
  • Titular del cedente (en caso de ser distinto).
  • Identificación de las personas o entidades cesionarias.
  • Inmueble objeto de cesión.
  • Días en los que se disfruta la vivienda con fines turísticos.
  • Importe recibido por la cesión.
  • Número de contrato asignado por el intermediario.
  • Fecha de inicio de la cesión.
  • Fecha en la que concurre la intermediación.
  • Medio de pago utilizado.
  Se prestan servicios propios de la industria hotelera No se prestan servicios propios de la industria hotelera
IAE Grupo 685: ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EXTRAHOTELEROS Epígrafe 861.1: ALQUILER DE VIVIENDAS
IRPF RENDIMIENTO DE ACTIVIDAD ECONÓMICA RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO
IVA SUJETO Y NO EXENTO AL TIPO DEL 10% EXENTO
ITP NO SUJETO Tarifa fijada por CCAA, en su defecto, aplicar escala
IRNR RENDIMIENTO ACTIVIDAD ECONOMICA OBTENIDO MEDIANTE EP RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO
DECLARACIONES INFORMATIVAS MODELO 179: A presentar por los intermediarios. En particular, las plataformas colaborativas.

Esperamos que este artículo sobre la tributación de los alquileres turísticos le haya sido de utilidad. Para más información, no dudéis en contactar con nosotros.

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