Desde Nersa Asesoría y gestoría en Sevilla estudiamos hoy un caso particular como es la adquisición de un establecimiento hotelero y lo haremos desde tres puntos de vista: como una compra de negocio (inmueble más el negocio), desde el punto de vista de la adquisición del inmueble donde se va a desarrollar la actividad y desde la óptica de la compra de las acciones/participaciones de la sociedad titular del hotel.
Adquisición del inmueble (adquirimos el inmueble y posteriormente desarrollamos el negocio):
Analizamos esta opción teniendo en cuenta los principales tributos que entran o pueden entrar en juego en esta operación:
- IVA: Se trata de una operación SUJETA Y EXENTA regulada en el Art. 20.1.22º de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Esta exención puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo cuando el adquirente actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o cuando, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados en la realización de operaciones que originen el derecho a deducción. Además en este caso de renuncia a la exención, se produce lo que denominamos INVERSIÓN DE SUJETO PASIVO recogida en el Art. 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA. Esto supone que, aunque la operación va por IVA, el adquirente no paga IVA sino que pasa a ser una obligación informativa para el vendedor.
- TPO: En caso de que la operación fuese exenta de IVA, el inmueble sí tributa por TPO al mismo tipo de gravamen expuesto en la siguiente tabla. Sin embargo, si renunciamos a la exención, no está sujeto a este impuesto ya que estaría sujeto a IVA (Art. 7.5 RDL 1/1993).
- AJD: En este caso, sí habría que tributar por Actos Jurídicos Documentados al tipo de gravamen del 2% tal y como se regula en el Art. 29 del Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos.
Es importante reseñar que en este punto no nos referimos a la adquisición de un negocio, sino de un local con el objetivo de desarrollar un negocio posteriormente por tanto, tras la adquisición del inmueble, deberíamos adquirir el mobiliario, los programas informáticos, los equipos informáticos, contratar al personal laboral, etc.
Adquisición del establecimiento hotelero como unidad económica autónoma (negocio):
- IVA: Operación NO SUJETA regulada en el Art. 7 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- TPO: La operación quedaría no sujeta a este concepto impositivo, excepto en lo que concierne al inmueble (Art. 7.5 RDL 1/1993). Este sí quedaría gravado por Transmisiones Patrimoniales Onerosas en la escala expuesta en el punto 1.
- AJD: No tributa por Actos Jurídicos Documentados ya que el único bien inscribible que se adquiere es el inmueble y por este ya se está pagando TPO (Art. 31.2 RDL 1/1993).
No podemos obviar en este caso el delicado asunto de la responsabilidad solidaria del adquirente sobre la deuda tributaria que pueda tener el anterior titular del negocio. Desde DNP Asesores podemos ayudarle a limitar dicha responsabilidad, no dude en consultarnos.
Adquisición de las acciones/participaciones sociales de la sociedad transmitente (no aplicable en el supuesto de que el vendedor sea persona física):
En este supuesto se aplicaría el artículo 314 (Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) del Vigente Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores. Según este la compraventa de acciones/participaciones sociales de una sociedad en cuyo activo está enclavado un bien inmueble afecto a una actividad económica estaría exento.
Por último, cabe la pena indicar que antes de la adquisición de la empresa o el negocio sería recomendable:
1. Solicitar un certificado de deudas con la Seguridad Social y Hacienda de la entidad vendedora. De forma que el adquiriente pueda conocer su estado real y tenerlo en cuenta en la venta de la entidad
2.- Realizar una “Due diligence”. De forma que el adquiriente sepa el estado global de la entidad adquirida así como las contingencias fiscales que puedan devenir.
Por último cabe añadir la carga fiscal que entraría en juego en caso de solicitar un préstamo para la adquisición del establecimiento hotelero. Se trata de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria además de la cuota fija por folio y pliego.
Esperamos que el post de hoy os ayude a manteneros informados en el sector. En caso de que necesites asesoramiento fiscal, laboral, contable y mercantil confía en nosotros. Nersa Asesoría y gestoría en Sevilla.
