En Nersa SL, asesoría mercantil en Sevilla, queremos hablarte de la disolución de condominio, ya que es muy común como motivo de consulta a nuestros asesores. Bien sea en caso de viviendas y bienes de varios propietarios o en el caso de que alguno decide no seguir con esa copropiedad.
Te explicaremos los aspectos más importantes relacionados con la disolución de un condominio y las herramientas legales con las que cuentas para conseguir una efectiva, rápida y satisfactoria solución.
¿Qué es un condominio y por qué se disuelve?
Se entiende por condominio, comunidad o copropiedad, cuando el conjunto de bienes o los derechos de una cosa, pertenece a varias personas.
El artículo 400 del Código Civil establece que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«.
Su extinción o disolución puede darse en varias situaciones y normalmente se rige por lo pactado entre las partes involucradas, en caso de que no haya acuerdo, se siguen las disposiciones del Código Civil.
Causas de disolución de condominio
Las causas de extinción de condominio son las mismas que para la extinción del dominio, como abandono, destrucción o usucapión, entre otras. Además, por las condiciones del condominio, el Código Civil establece algunas causales específicas:
- Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
- Venta del bien a un tercero y distribución del resultante entre los participantes de la comunidad.
- División de cosa común. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o económica si el bien es indivisible. En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad y los demás reciben una indemnización según sus cuotas. También puede llegarse a la división por subasta, si no hay acuerdo entre las partes.
Pacto de indivisión de condominio
Los propietarios pueden hacer un pacto de indivisión por un lapso determinado, que no sea mayor a 10 años, con posibilidad de renovarlo. En caso de que alguna persona no quiera mantenerse en el condominio, puede realizar una disolución cuando no se llega a un acuerdo, no se necesita la voluntad de las otras partes y se comienza un proceso judicial.
División del condominio
Cuando la cosa común es divisible, se realiza una división material en la que se puede adjudicar una parte a cada miembro del condominio. En el caso de que no se pueda dividir física o jurídicamente, se hace una división económica a través de la venta y distribución del precio, de acuerdo a la cuota parte de cada copropietario.
En este caso de la división económica, si todos están de acuerdo, uno de los copropietarios recibe el pago total y distribuye a cada uno su parte. Si no hubiese acuerdo, se vende la propiedad en subasta pública y se reparte el dinero entre los propietarios según su cuota.
En el caso de tener que recurrir a la vía judicial la acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.
Contraprestación en la disolución del condominio
En este caso no es obligatoria una contraprestación económica, pero se debe demostrar que se trata de una donación no declarada, si no, Hacienda pudiera exigir impuesto de donaciones. También se puede hacer sin dinero, como es el caso de que una parte asuma una hipoteca existente y se quede con la propiedad como contraprestación.
La extinción de condominio es una solución si un matrimonio se va a divorciar o unos hermanos quieren repartirse la vivienda familiar y terminar con la comunidad de bienes. Consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra y puede darse sin préstamo hipotecario o con él.
En caso de divorcio, los cónyuges también pueden recurrir al Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. A través de esta operación se puede extinguir el condominio por voluntad mutua. Los actos realizados dentro del convenio, una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.
Obligaciones fiscales
Una de las ventajas de la disolución de condominio frente al Estado, es que está exenta de impuestos a la transmisión de bienes patrimoniales ya que no se considera una transmisión patrimonial. En el caso de un exceso de adjudicación, se procede a tributar por incremento de patrimonio a través de IRPF.
Sin embargo, la disolución de condominio sí está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que dependiendo de la Comunidad Autónoma, puede variar entre el 0,5% al 1% sobre el valor real de la venta de la propiedad.
En Nersa SL, asesoría en Sevilla, contamos con los mejores profesionales que te ayudarán en caso de que quieras realizar la disolución de condominio. No dudes en contactarnos, nos encargaremos de todos los procedimientos y trámites que necesitas.
