Vender un inmueble y seguir como inquilino

¡Buenos días a todos un día más! Hoy desde Nersa Asesores, especialistas en consultoría y auditoria en Sevilla, queremos hablaros de la posibilidad de vender un inmueble y seguir como inquilino.

Debido a la actual situación económica, producida por la pandemia mundial, muchas empresas se ven obligadas a conseguir liquidez. Por eso, varias empresas dueñas de un inmueble, se han planteado la opción de venderlo a un inversor y ellos, convertirse en arrendatarios.
Veamos cuando puede resultar interesante.

Normalmente se suele dar cuando las empresas son propietarias del inmueble en el que desarrollan su actividad, como locales comerciales o naves industriales. Esta operación te permitirá conseguir liquidez, pero también, te permitirá obtener rentabilidad.

¿Cómo conseguir obtener rentabilidad adicional?

La rentabilidad adicional dependerá, de la rentabilidad que genere los fondos de la empresa por la venta del inmueble. Para que quede más claro, veamos un ejemplo:

• Su cliente, es una empresa que tiene en propiedad una nave industrial, y la venta se realizará por 500.000 euros, con un coste fiscal de 50.000.
• El inversor, que adquiere del inmueble, le ofrece firmar un contrato de arrendamiento de diez años, pagando una renta anual de aproximadamente un 6% del valor de venta.
• De los 450.000 euros resultantes, la empresa destinará 150.000 a reducir su endeudamiento bancario (que le está costando aproximadamente un 5%).
• Los 300.000 euros que sobran, los destinará a nuevas inversiones, con una rentabilidad prevista de un 12%, descontadas ya las amortizaciones.

Cáculos

Concepto                                                                                                                                  

Pagos alquiler (6% s/ valor venta): -30.000 €

Ahorro intereses (150.000 x 5%): 7.500 €

Rentabilidad inversión (300.000 x 12%): 36.000 €

Suma de pagos y cobros anuales: 13.500 €

En definitiva, si la empresa cumple con los objetivos de rentabilidad planeados, la empresa vendedora, ganará una liquidez adicional de 13500 euros al año. No obstante, en este tipo de operación es necesario tener en cuenta otros aspectos.

Valor final de la inversión

Al final, esta situación no es más que, desprenderse de una propiedad y, a cambio comenzar un negocio con una inversión inicial de 300.000 €. La diferencia está en que el valor del inmueble del que nos desprendemos, es un valor estable si lo consideramos a largo plazo. Y en cambio, si comenzamos un negocio, ese valor es más impredecible en el largo plazo, además de que habría que ir realizando inversiones futuras.

Para calcular la rentabilidad de las inversiones que tendremos que realizar, y ver si es recomendable vender el inmueble, hay que considerar la rentabilidad después de amortizaciones.

Si nos encontramos ante un negocio estable, se prevé  un valor final parecido o mayor a la inversión realizada. Por lo que, aunque no posea ya el inmueble, tendrá un negocio sin deudas y, por tanto, un valor final estimable que compense el valor del inmueble transmitido.

En conclusión diremos que, con los fondos que hemos obtenidos por la venta del inmueble se puede reducir el endeudamiento y realizar nuevas inversiones. Por tanto, la operación sería interesante si el ahorro por los menores intereses y la rentabilidad de las inversiones superan los alquileres a satisfacer.

Desde Nersa Asesores, tu asesoría de confianza, esperamos que os haya resultado interesante el post de hoy. Si tenéis alguna duda y necesitáis asesoría, no dudéis en contactarnos. Muchas gracias por leernos. Nos vemos en el siguiente post.