¡Buenos días! Desde Nersa, asesoría fiscal y contable en Sevilla, queremos aclarar todo lo que necesitas saber antes de invertir en locales en rentabilidad. Esperemos que sirva para ayudarte a tomar una importante decisión.
¿Invertir en locales en rentabilidad es una buena opción?
Seguro que has oído alguna vez que invertir en este tipo de locales es una gran idea pero, queremos advertirte sobre una serie de aspectos que debes de tener en cuenta antes de lanzarte a la aventura.
Por si no sabes de lo que estamos hablando, empezaremos por lo básico.
Locales en rentabilidad. ¿Qué son?
Los locales en rentabilidad son locales que ya están alquilados que ofrecen una rentabilidad neta superior a la compra de viviendas o de otros productos de inversión inmobiliaria. Muchas personas piensan en adquirir uno debido a que los bancos presentan unos bajos intereses por los depósitos a plazo.
Calcular la rentabilidad de estos locales es más fácil de lo que crees, solo tienes que dividir la renta anual que paga el arrendatario por el precio del bloque. Si no te ha quedado claro, mira este ejemplo: Imagina que encuentras un local en el que el arrendatario pague 2800 euros al mes (renta anual de 33600 euros ya que los 2800 euros se multiplican por los 12 meses del año) y el precio de venta es de 700000 euros con los gastos incluidos. La rentabilidad del local sería del 4,8%.
No obstante, en estos casos, como el inversor adquiere el local junto con el arrendamiento existente, debes comprobar en el contrato de arrendamiento que efectivamente se trate de un buen activo, por lo que te aconsejamos que si tienes en mente una inversión como esta, mira primero con lupa que aspectos debes revisar.
¿Qué tengo que revisar antes de invertir en locales en rentabilidad?
Te vamos a enseñar los principales aspectos que debes revisar si o sí antes de firmar el contrato de arrendamiento, y estos, son los tres siguientes:
Cláusula de duración
Acuérdate de verificar cuándo finaliza el contrato y si se presiente un plazo de obligado cumplimiento para el arrendatario.
Ten en cuenta que muchos contratos de arrendamiento de local fijan un plazo inicial que es hay que cumplir sí o sí, por el cual se acepta al arrendatario renunciar al contrato cuando desee. Si ese es tu caso, te juegas a perder en cualquier momento la rentabilidad prevista. Por tanto, tendrás que valorar las posibilidades que tendrías de volver a alquilar el local de forma rápida en condiciones parecidas a las actuales en caso de que abandonase el arrendatario presente.
Cláusula de renta
En este apartado tienes que fijarte bien en los siguientes puntos: la renta que paga el arrendatario, su posible actualización futura, los gastos a cargo del inquilino y el historial de pagos de éste.
Lógicamente te va a interesar que el contrato te permita prever un escalado de renta o una futura actualización de la renta a precios de mercado
A parte de lo anterior, te conviene que el seguro del bloque (inmueble), los gastos de conservación del local y el IBI estén a cargo del inquilino para que logres obtener la rentabilidad que previste.
Pídele siempre al comerciante que te acredite el historial de pagos del inquilino, para verificar que no ha habido incidencias.
Cláusula de cesión
Cuidado en este apartado, vas a tener que fijarte bien en lo siguiente:
Te viene mejor que el arrendatario no pueda ceder el contrato a un tercero cuando quiera sin que tu se lo autorices previamente. De esta forma, podrás escoger a un probable nuevo arrendatario, y supeditar su autorización a conseguir alguna contraprestación que te favorezca (un aumento de renta por ejemplo).
Deseamos que este artículo te haya servido para tomar una decisión, si aún no te ha quedado claro o quieres saber más sobre este tema, ¡contacta con nosotros!
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¡Hasta pronto!
